Le micro-foncier s'arrête au seuil fixé par l'article 32 du code général des impôts

Le micro-foncier est un régime de simplicité : une ligne à reporter sur la déclaration de revenus, un abattement appliqué automatiquement, aucun justificatif à produire. Le régime réel est un régime de précision : un formulaire distinct, des charges à ventiler, des pièces à conserver. Entre les deux, le choix ne se joue pas sur le confort déclaratif mais sur une comparaison arithmétique, et il engage sur plusieurs années.

Ce que dit l’article 32

Le micro-foncier est ouvert aux contribuables dont le revenu brut foncier annuel n’excède pas un seuil fixé par l’article 32, 1 du code général des impôts. Ce seuil est de 15 000 € dans la version en vigueur à la date de rédaction de cette page ; il s’apprécie sur l’ensemble des revenus fonciers du foyer fiscal, charges non comprises, et non bien par bien.

Le même article prévoit un abattement forfaitaire de 30 % représentatif de l’ensemble des charges. Cet abattement n’est pas un plancher : il s’applique quel que soit le montant des charges réellement supportées, y compris s’il n’y en a aucune, et y compris s’il y en a beaucoup plus.

Base imposable au micro-foncier = revenu brut foncier − 30 % de ce revenu, soit 70 % du revenu brut foncier.

Deux caractéristiques en découlent, et elles pèsent lourd. La première : aucun déficit foncier ne peut naître au micro-foncier, puisque la base est par construction positive. La seconde : les travaux, les intérêts d’emprunt et la taxe foncière n’ouvrent droit à aucune déduction supplémentaire — ils sont réputés couverts par l’abattement.

Les biens qui en sont exclus

L’article 32, 2 exclut du micro-foncier certaines catégories de biens, indépendamment du montant des loyers. Y figurent notamment les immeubles pour lesquels le contribuable bénéficie d’un dispositif de déduction spécifique au titre d’un régime d’incitation à l’investissement locatif, les monuments historiques et les immeubles bénéficiant du régime « Malraux ».

La conséquence est mécanique : la détention d’un seul bien exclu fait perdre le micro-foncier pour l’ensemble des revenus fonciers du foyer. Le régime n’est pas fractionnable. La liste exacte des exclusions se lit dans la version en vigueur de l’article 32, 2 ; elle a été modifiée à plusieurs reprises au gré des dispositifs successifs.

Ce que le régime réel déduit — et ce qu’il ne déduit pas

Au régime réel, la base imposable est le revenu brut diminué des charges énumérées par l’article 31 du code général des impôts. Cette liste est le point que les comparatifs traitent le plus mal : elle ne recouvre pas la totalité des dépenses d’un bailleur.

Dépense	Déductible au réel foncier
Réparation et entretien	Oui
Amélioration d’un local d’habitation	Oui
Construction, reconstruction, agrandissement	Non
Intérêts d’emprunt et frais d’emprunt	Oui
Prime d’assurance, y compris garantie des loyers impayés	Oui
Taxe foncière	Oui, hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères récupérée
Honoraires de gestion et frais de procédure	Oui
Provisions pour charges de copropriété	Oui, avec régularisation l’année suivante
Amortissement du bien	Non
Travail personnel du propriétaire	Non

La distinction entre amélioration et agrandissement est la plus contentieuse. Des travaux qui augmentent la surface habitable ou modifient la structure basculent du côté non déductible, quand bien même la facture porte le mot « rénovation ». Ce point se vérifie au cas par cas dans la documentation fiscale, pas au feeling.

Les provisions pour charges de copropriété appellent une seconde manipulation : elles sont déduites l’année de leur versement au syndic, puis la fraction correspondant à des charges non déductibles ou récupérables est réintégrée l’année suivante, après approbation des comptes. La déclaration 2044 prévoit une ligne pour cette réintégration.

L’arbitrage se ramène à une comparaison

Retenir le régime réel lorsque le total des charges déductibles au sens de l’article 31 dépasse 30 % du revenu brut foncier ; retenir le micro-foncier dans le cas inverse.

C’est tout. Il n’y a pas d’autre critère chiffré. Trois situations déclenchent presque toujours le basculement vers le réel : un financement encore chargé en intérêts, un programme de travaux d’entretien ou d’amélioration, une copropriété à charges non récupérables élevées. Trois situations maintiennent le micro-foncier : un bien détenu sans emprunt, en bon état, à faibles charges.

Le calcul doit être fait sur plusieurs années, et pas sur l’année en cours seulement, pour deux raisons : le profil des intérêts d’emprunt décroît avec le temps, et l’option est irrévocable pendant plusieurs exercices.

L’option pour le réel engage plusieurs exercices

Le contribuable qui relève de plein droit du micro-foncier peut opter pour le régime réel. L’option résulte du simple dépôt d’une déclaration 2044 : il n’y a pas de courrier à envoyer. Mais l’article 32, 4 du code général des impôts la rend irrévocable pendant trois ans, puis reconductible tacitement d’année en année tant qu’elle n’est pas dénoncée.

Autrement dit, l’option se prend une fois et se subit trois fois. Un bailleur qui opte pour déduire des travaux exceptionnels reste au réel les deux exercices suivants, même s’ils sont dépourvus de charges. Ce point suffit à justifier une projection avant d’opter.

Le déficit foncier et sa limite

Lorsque les charges déductibles dépassent les revenus bruts, le régime réel fait naître un déficit foncier. Son sort est réglé par l’article 156, I, 3° du code général des impôts, avec une mécanique en deux temps.

La fraction du déficit provenant des intérêts d’emprunt ne s’impute que sur les revenus fonciers, ceux de l’année et ceux des dix années suivantes. Elle ne descend jamais sur le revenu global.

La fraction provenant des autres charges s’impute sur le revenu global de l’année, dans la limite annuelle fixée par ce même article — 10 700 € dans la version en vigueur à la date de rédaction. L’excédent au-delà de cette limite est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Deux avertissements. D’abord, une majoration temporaire de cette limite a été instituée pour certaines dépenses de rénovation énergétique portant sur des logements très mal classés au diagnostic de performance énergétique : son montant, son champ et surtout ses dates d’application doivent être lus dans le texte en vigueur, car ce dispositif est borné dans le temps. Ensuite, l’imputation sur le revenu global est subordonnée à la poursuite de la location du bien pendant les trois années suivantes ; à défaut, l’imputation est remise en cause.

Ce qu’il faut conserver

Le régime réel n’est pas un régime déclaratif de bonne foi : les charges déduites doivent pouvoir être justifiées. Factures acquittées, appels de fonds et décomptes du syndic, tableau d’amortissement du prêt, avis de taxe foncière, quittances de prime d’assurance, relevés de gérance si le bien est confié à un mandataire. Le délai de reprise de l’administration se lit dans le livre des procédures fiscales.

Où vérifier

Les informations de cette page sont à jour au 7 septembre 2026.

• Article 32 du code général des impôts : seuil de 15 000 €, abattement de 30 %, biens exclus, option pour le réel irrévocable trois ans. Version en vigueur sur Légifrance.
• Article 31 du code général des impôts : liste des charges déductibles au régime réel foncier. Sur Légifrance.
• Article 156, I, 3° du code général des impôts : imputation du déficit foncier, limite de 10 700 €, sort de la fraction issue des intérêts d’emprunt, obligation de location pendant trois ans. Sur Légifrance. La majoration temporaire liée aux travaux de rénovation énergétique et ses dates d’application figurent dans le même corpus.
• impots.gouv.fr : déclaration 2044 et sa notice, rubrique « Particulier / Gérer mon patrimoine et mes locations », barème de l’impôt sur le revenu et taux des prélèvements sociaux.
• service-public.fr : fiches « Revenus fonciers » et « Déficit foncier ».
• ANIL et ADIL départementales : information gratuite.

Les seuils et limites cités sont ceux de la version en vigueur à la date indiquée. Ils sont susceptibles d’être modifiés par chaque loi de finances : avant toute décision, vérifiez la version applicable à l’année d’imposition concernée sur Légifrance ou impots.gouv.fr.