Un rendement locatif se calcule à quatre étages, pas à un

Le rendement locatif n’est pas un indicateur, c’est une famille d’indicateurs. Entre celui qu’affiche une annonce et celui qui reste sur le compte courant du bailleur en fin d’année, il y a quatre calculs distincts, quatre dénominateurs différents et quatre numérateurs différents. Confondre le premier et le dernier est la source d’erreur la plus répandue dans l’investissement locatif — et la plus coûteuse, parce qu’elle se paie sur quinze ou vingt ans.

Cette page pose les quatre étages. Chaque formule est écrite en toutes lettres : elle doit pouvoir être refaite à la main, sur une feuille, sans passer par un simulateur dont on ne voit pas le code.

Les quatre étages

Étage	Ce qu’il mesure	Ce qu’il ignore encore
Brut	Le loyer facial rapporté au prix affiché	Frais d’acquisition, charges, vacance, impôt
Net de charges	Ce qui reste après les dépenses qui restent au bailleur	L’impôt et les prélèvements sociaux
Net-net	Ce qui reste après imposition	Le financement
Cash-flow	Ce qui entre ou sort réellement du compte chaque mois	La constitution de capital et la revente

Les trois premiers sont des taux, exprimés en pourcentage du capital engagé. Le quatrième est un flux, exprimé en euros par mois. Ils ne répondent pas à la même question et l’un ne remplace pas l’autre : un bien peut afficher un net-net honorable et un cash-flow négatif, parce que le crédit absorbe davantage que ce que le loyer rapporte.

Le dénominateur : prix de revient, pas prix affiché

Le premier écart se joue avant même le loyer. Le rendement brut d’annonce divise par le prix de vente ; le seul dénominateur défendable est le prix de revient, c’est-à-dire la somme effectivement immobilisée pour détenir le bien en état d’être loué :

Prix de revient = prix d’acquisition + droits et frais d’acte + honoraires d’agence à la charge de l’acquéreur + travaux préalables à la mise en location + frais de dossier et de garantie du prêt + mobilier et équipements si le bien est loué meublé.

Les droits de mutation et les émoluments du notaire ne sont pas une dépense annexe : ils font partie du capital engagé, au même titre que le prix. Les omettre gonfle mécaniquement tous les taux qui suivent.

Deux postes se discutent. Les travaux d’amélioration réalisés plusieurs années après l’achat ne sont pas au prix de revient initial ; ils modifient le rendement de l’exercice où ils sont engagés, et l’usage consiste à les traiter comme une charge lissée plutôt que comme un ajout de capital. Le mobilier, à l’inverse, est bien du capital engagé en location meublée, avec sa propre durée de vie.

Le numérateur : loyer encaissé, pas loyer du bail

Le loyer inscrit au bail est un maximum théorique. Le numérateur du calcul est le loyer effectivement encaissé sur douze mois, hors provisions pour charges — les provisions ne sont pas un revenu, elles transitent.

Loyer encaissé annuel = loyer hors charges mensuel × nombre de mois effectivement loués et payés.

Le rapport entre le nombre de mois loués et douze est le coefficient d’occupation. Un logement reloué avec un mois d’interruption dans l’année perd un douzième de son revenu, soit un peu plus de huit pour cent du numérateur — un ordre de grandeur qui déclasse souvent l’écart de loyer entre deux biens comparables. La vacance et les charges qui restent au bailleur sont détaillées dans le calcul de la vacance et des charges réelles.

Étage 1 : le rendement brut

Rendement brut = (loyer hors charges mensuel × 12) ÷ prix de revient × 100.

Ce taux ne sert qu’à une chose : trier rapidement un lot d’annonces avant d’y consacrer du temps. Il ne dit rien de ce que rapporte un bien. Utilisé comme argument de vente, il compare systématiquement des situations qui ne le sont pas, puisqu’il ne tient compte ni de la fiscalité du détenteur, ni des charges de l’immeuble, ni de l’état du logement.

Étage 2 : le rendement net de charges

Rendement net de charges = (loyer encaissé annuel − charges non récupérables − taxe foncière − assurance propriétaire non occupant − honoraires de gestion − provision pour travaux et renouvellement) ÷ prix de revient × 100.

Les charges non récupérables ne sont pas une appréciation : la liste des charges qu’un bailleur peut refacturer au locataire est limitative et fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987, pris pour l’application de l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Tout ce qui n’y figure pas reste au bailleur, quelle que soit la rédaction du bail.

La provision pour travaux et renouvellement est le poste le plus souvent absent des calculs qui circulent. Une chaudière, un chauffe-eau, un revêtement de sol, une cuisine équipée en meublé ont une durée de vie finie. Ne pas les provisionner ne les supprime pas : cela transforme un coût régulier en mauvaise surprise.

Étage 3 : le rendement net-net

Rendement net-net = (loyer encaissé annuel − charges de l’étage 2 − impôt sur le revenu dû au titre de cette location − prélèvements sociaux) ÷ prix de revient × 100.

C’est ici que deux bailleurs achetant le même appartement au même prix obtiennent deux résultats différents. L’imposition d’un revenu locatif dépend du régime applicable — revenus fonciers ou bénéfices industriels et commerciaux, forfaitaire ou réel — et du taux marginal d’imposition du foyer, qui n’a rien à voir avec le bien. Le choix du régime est traité dans la comparaison des régimes d’imposition.

Nous ne fixons volontairement ici ni taux marginal, ni taux global de prélèvements sociaux : ce sont deux valeurs qui ont bougé plusieurs fois au cours des quinze dernières années et qui se relèvent en une minute sur impots.gouv.fr. Un article qui les grave dans le marbre devient faux sans prévenir.

Étage 4 : le cash-flow

Cash-flow mensuel = (loyer encaissé + provisions pour charges appelées) − (charges réelles + impôt lissé + mensualité de crédit, assurance emprunteur comprise).

Le cash-flow n’est pas un rendement et ne s’exprime pas en pourcentage. Il répond à une autre question : l’opération se finance-t-elle seule, ou faut-il l’alimenter chaque mois ? Un cash-flow négatif n’est pas en soi une anomalie — il correspond à un effort d’épargne contre constitution de capital — mais c’est une charge de trésorerie qui doit être tenable pendant toute la durée du prêt, y compris pendant les mois de vacance.

Ce que le rendement ne mesure pas

Trois éléments échappent structurellement à ces quatre calculs, et aucun ne doit être présenté comme acquis.

L’évolution de la valeur du bien. Elle n’entre dans aucun rendement locatif : le taux mesure un revenu courant rapporté à un capital, pas une plus-value. Une plus-value n’est constatée qu’à la revente, et son régime d’imposition lui est propre.

L’effet du financement sur le capital. Chaque mensualité rembourse une part de capital. Cette part n’est pas un revenu imposable et n’apparaît pas au numérateur, mais elle constitue bien un enrichissement. C’est la raison pour laquelle un cash-flow légèrement négatif ne signifie pas une opération perdante.

Le risque. Deux biens affichant le même net-net peuvent porter des risques radicalement différents : ancienneté du bâti, exposition à des travaux votés, profil de la demande locative, liquidité à la revente. Le rendement est une moyenne attendue, pas une garantie, et rien dans un calcul de rendement ne dit avec quelle probabilité il sera atteint.

Où vérifier

Les informations de cette page sont à jour au 7 septembre 2026.

• La liste limitative des charges récupérables figure au décret n° 87-713 du 26 août 1987, consultable sur Légifrance, pris pour l’application de l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
• Les régimes d’imposition des revenus locatifs, les taux du barème de l’impôt sur le revenu et le taux global des prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine se relèvent sur impots.gouv.fr, rubrique « Particulier / Gérer mon patrimoine et mes locations ».
• Les textes cités (code général des impôts, loi du 6 juillet 1989, code des procédures civiles d’exécution) sont consultables dans leur version en vigueur sur Légifrance.
• Les ADIL, réseau départemental animé par l’ANIL, délivrent une information gratuite sur les rapports locatifs.

La fiscalité locative est révisée à chaque loi de finances. Cette page est relue après la publication de la loi de finances de l’année suivante ; en cas de doute sur une valeur chiffrée, c’est la source publique qui fait foi, pas cet article.