Louer nu et louer meublé ne relèvent pas de la même catégorie d'impôt

Un bailleur qui compare deux biens compare des loyers. Un bailleur qui compare deux régimes compare des bases imposables — et l’écart entre les deux est souvent plus large que l’écart entre deux loyers. Cette page pose la carte : quelle catégorie d’imposition s’applique à quoi, quels régimes coexistent à l’intérieur de chaque catégorie, et à quel moment le choix se fait.

La ligne de partage : nu ou meublé

Le critère n’est pas la durée du bail ni le type de locataire, c’est la présence d’un mobilier suffisant pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement. Cette définition figure à l’article 25-4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, et la liste des éléments de mobilier exigés est fixée par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015.

De ce critère découle tout le reste :

	Location nue	Location meublée
Catégorie d’imposition	Revenus fonciers	Bénéfices industriels et commerciaux (BIC)
Régime forfaitaire	Micro-foncier	Micro-BIC
Régime réel	Réel foncier	Réel BIC
Amortissement du bien déductible	Non	Oui, au réel
Déficit imputable sur le revenu global	Oui, dans une limite légale	Non en LMNP
Formulaire principal	2044	2031
Immatriculation exigée	Non	Oui, obtention d’un SIRET

L’amortissement est la différence structurante. En location nue, l’usure du bien n’est jamais déductible : seules les dépenses effectivement engagées le sont. En location meublée au réel, l’amortissement du bâti et du mobilier vient en déduction sans sortie de trésorerie correspondante. Le mécanisme est détaillé dans le fonctionnement pratique du meublé non professionnel.

Dans le nu : forfait ou charges réelles

Le micro-foncier applique un abattement forfaitaire au revenu brut, en contrepartie de quoi aucune charge n’est déductible et aucun déficit ne peut être constaté. Le régime réel déduit les charges effectivement supportées, mais seulement celles que l’article 31 du code général des impôts énumère — une liste qui n’est pas la liste comptable de toutes les dépenses.

Le seuil d’accès au micro-foncier, le taux de l’abattement et la durée d’engagement en cas d’option pour le réel figurent à l’article 32 du code général des impôts. Ils sont détaillés dans la comparaison du micro-foncier et du régime réel.

La règle d’arbitrage tient en une comparaison, qui n’a rien de mystérieux :

Comparer le total des charges réellement déductibles au montant de l’abattement forfaitaire. Si les charges déductibles dépassent l’abattement, le réel réduit davantage la base imposable. Sinon, le micro la réduit davantage — et sans obligation déclarative supplémentaire.

Dans le meublé : trois situations, pas une

C’est ici que la carte s’est compliquée récemment. La location meublée ne forme plus un bloc : le législateur a séparé la location meublée de longue durée, le meublé de tourisme classé et le meublé de tourisme non classé, avec des seuils d’accès au micro-BIC et des taux d’abattement distincts pour chacun.

Ces montants ont été modifiés par la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme, après avoir déjà été retouchés par la loi de finances précédente. Nous ne les recopions volontairement pas ici : sur un point qui a bougé deux fois en deux ans, la seule référence acceptable est le texte lui-même, sur Légifrance, ou la rubrique dédiée d’impots.gouv.fr.

La règle qui, elle, ne bouge pas : le dépassement du seuil fait basculer au réel BIC, avec obligation de tenir une comptabilité commerciale.

Non professionnel ou professionnel

À l’intérieur du meublé, une seconde ligne sépare le loueur non professionnel du loueur professionnel. Elle est posée par l’article 155, IV du code général des impôts et repose sur deux conditions cumulatives : les recettes annuelles tirées de la location meublée doivent dépasser un seuil fixé par ce texte, et elles doivent excéder les autres revenus d’activité du foyer fiscal.

Le basculement n’est pas une option : il se constate. Ses conséquences sont lourdes — affiliation au régime social des indépendants au lieu des prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine, imputation des déficits sur le revenu global, régime des plus-values professionnelles à la revente.

Ce qui s’ajoute dans tous les cas

Trois éléments s’appliquent quelle que soit la catégorie, et sont régulièrement oubliés.

Les prélèvements sociaux. Ils frappent les revenus locatifs des bailleurs non professionnels en plus de l’impôt sur le revenu. Leur taux global se relève sur impots.gouv.fr.

La taxe foncière. Elle est due par le propriétaire au 1er janvier, indépendamment de l’occupation. Elle est déductible au régime réel foncier au titre de l’article 31 du code général des impôts, et charge d’exploitation au réel BIC. Elle n’est pas déductible séparément dans les régimes forfaitaires : l’abattement est réputé la couvrir.

La cotisation foncière des entreprises. La location meublée est une activité relevant de la CFE au titre de l’article 1447 du code général des impôts, sous réserve des exonérations prévues à l’article 1459. C’est une différence de fond avec la location nue, et une ligne de dépense que les comparatifs de rendement omettent presque toujours.

Le choix se fait avant l’achat, pas à la déclaration

Trois décisions se prennent en amont et se rattrapent mal.

Le choix nu ou meublé engage le régime d’imposition, le type de bail, la durée du préavis et le niveau d’équipement à financer. Il se décide au moment où l’on chiffre l’opération, pas au moment où l’on remplit la déclaration.

L’option pour le régime réel foncier engage sur plusieurs exercices : l’article 32 du code général des impôts fixe une durée pendant laquelle elle est irrévocable. Elle ne se teste pas d’une année sur l’autre.

La ventilation du prix entre terrain et bâti, en meublé au réel, détermine la base amortissable pour toute la durée de détention. Elle se documente à l’acquisition, pas cinq ans plus tard.

Ce que cette page ne fait pas

Elle ne dit pas quel régime retenir dans une situation donnée. L’arbitrage dépend du taux marginal d’imposition du foyer, de la structure du financement, du niveau de charges réelles et de l’horizon de détention — quatre éléments qui ne se lisent dans aucun article. Un bailleur qui hésite sur un montant a intérêt à faire chiffrer les deux hypothèses avant d’opter, l’option étant plus difficile à défaire qu’à prendre.

Où vérifier

Les informations de cette page sont à jour au 7 septembre 2026.

• Article 32 du code général des impôts : micro-foncier, seuil, abattement, durée de l’option pour le réel. Sur Légifrance.
• Article 31 du code général des impôts : liste des charges déductibles des revenus fonciers au régime réel. Sur Légifrance.
• Article 155, IV du code général des impôts : conditions cumulatives de la location meublée professionnelle. Sur Légifrance.
• Articles 1447 et 1459 du code général des impôts : champ et exonérations de la cotisation foncière des entreprises. Sur Légifrance.
• Article 25-4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 : définition du logement meublé et liste du mobilier exigé.
• Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 : régimes applicables aux meublés de tourisme, seuils et abattements du micro-BIC.
• impots.gouv.fr : barème de l’impôt sur le revenu, taux des prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine, formulaires 2044 et 2031 et leurs notices.
• service-public.fr et ANIL : présentation générale des obligations du bailleur.

La fiscalité locative est modifiée à chaque loi de finances, et deux réformes successives ont touché le meublé de tourisme depuis 2023. Cette page est relue après chaque loi de finances ; en cas d’écart avec une source publique, c’est la source publique qui fait foi.