La procédure d'impayé commence par un commandement de payer, pas par une assignation

Un loyer impayé n’ouvre pas une procédure unique mais une succession d’étapes dont chacune conditionne la suivante. L’ordre n’est pas indicatif : un bailleur qui assigne sans avoir fait délivrer de commandement de payer se prive du mécanisme le plus rapide dont il dispose, et se retrouve à demander au juge de prononcer la résiliation du bail au lieu de lui faire constater qu’elle est acquise. La différence se compte en mois.

La chronologie

Étape	Acte	Délai	Texte
1	Relance amiable, mise en demeure, information de la caution	Aucun délai imposé	—
2	Signalement à l’organisme payeur si le locataire perçoit une aide au logement	Dès la constitution de l’impayé	Loi n° 89-462, art. 24, II
3	Commandement de payer visant la clause résolutoire, par commissaire de justice	Le bail est résilié de plein droit si le commandement reste infructueux à l’expiration du délai légal	Loi n° 89-462, art. 24, I
4	Signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives	Concomitant	Loi n° 89-462, art. 24
5	Assignation devant le juge des contentieux de la protection, notifiée au représentant de l’État	Notification au préfet un délai minimal avant l’audience, à peine d’irrecevabilité	Loi n° 89-462, art. 24, III
6	Jugement : constat de la résiliation, ou délais de paiement suspendant la clause	Variable	Loi n° 89-462, art. 24, V
7	Signification du jugement, puis commandement de quitter les lieux	Deux mois après le commandement	CPCE, art. L. 412-1
8	Concours de la force publique	Sur réquisition, après le délai	CPCE, art. L. 153-1

Le délai attaché au commandement de payer et celui de la notification préfectorale ont été modifiés par la loi n° 2023-1107 du 27 juillet 2023. Ils se lisent dans la version en vigueur de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 : c’est le paramètre le plus susceptible d’avoir changé depuis la rédaction de cette page.

Étape 1 : ce qui se fait avant l’acte

La phase amiable n’est pas une politesse, c’est la phase la plus efficace. Trois gestes en font l’essentiel.

Écrire, daté et conservé. Une relance écrite avec accusé de réception établit la date de constitution de l’impayé, qui sert de point de départ à tout le reste.

Prévenir la caution immédiatement. L’acte de cautionnement suit son propre régime — étendue, durée, caution simple ou solidaire — et le tarder à informer la caution affaiblit la position du bailleur.

Proposer un plan d’apurement écrit. Un échéancier signé, précisant le montant de l’échéance courante et celui du rattrapage, règle une large part des situations sans acte de commissaire de justice. Il n’interrompt pas la possibilité d’agir si le plan n’est pas tenu.

Étape 2 : le signalement à l’organisme payeur

Lorsque le locataire perçoit une aide personnelle au logement, l’article 24, II de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de signaler l’impayé à l’organisme payeur — caisse d’allocations familiales ou caisse de mutualité sociale agricole. Le maintien de l’aide est ensuite subordonné à la mise en place d’un plan d’apurement ou à la saisine du fonds de solidarité pour le logement.

Ne pas signaler n’aide personne : le bailleur perd le mécanisme qui peut maintenir une partie du revenu, et le locataire perd son aide.

Étape 3 : le commandement de payer

C’est l’acte pivot. Il est délivré par un commissaire de justice — profession issue de la fusion des huissiers de justice et des commissaires-priseurs judiciaires — et il vise expressément la clause résolutoire du bail. Son contenu est encadré : décompte de la dette distinguant loyers et charges, mention du délai imparti, information du locataire sur la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement, et mention des coordonnées de l’ADIL du département.

Si le commandement reste infructueux à l’expiration du délai légal, la clause résolutoire est acquise : le bail est résilié de plein droit. Le juge n’a plus qu’à le constater, ce qui est une opération beaucoup plus rapide que de lui demander de prononcer la résiliation judiciaire.

Encore faut-il que le bail comporte une clause résolutoire. En son absence, seule la voie judiciaire classique est ouverte, et le juge apprécie la gravité du manquement.

Étape 5 : l’assignation

L’assignation est portée devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, compétent en matière de baux d’habitation. Elle doit être notifiée au représentant de l’État dans le département un délai minimal avant l’audience, à peine d’irrecevabilité — ce délai permet la réalisation d’un diagnostic social et financier versé au débat.

Le bailleur demande alors, selon le cas, le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, la condamnation au paiement des sommes dues, l’expulsion et la fixation d’une indemnité d’occupation.

Étape 6 : les délais de paiement du juge

L’article 24, V permet au juge d’accorder au locataire des délais de paiement. Pendant leur cours, les effets de la clause résolutoire sont suspendus : si le locataire respecte l’échéancier, la clause est réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuit. S’il ne le respecte pas, la résiliation reprend son cours.

C’est le point sur lequel les délais réels s’écartent le plus des délais théoriques. Un bailleur qui construit son plan de trésorerie sur la seule chronologie procédurale sous-estime la durée possible.

Étapes 7 et 8 : l’exécution

Le jugement est signifié, puis un commandement de quitter les lieux est délivré. L’expulsion ne peut intervenir qu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de ce commandement, conformément à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Le juge peut réduire ou proroger ce délai dans les conditions des articles L. 412-2 à L. 412-4.

S’y ajoute la trêve hivernale : l’article L. 412-6 du même code interdit toute mesure d’expulsion non exécutée pendant une période courant du 1er novembre au 31 mars, sous réserve des exceptions que ce texte énumère.

Si le concours de la force publique est refusé ou reste sans réponse, le bailleur peut engager la responsabilité de l’État et obtenir réparation du préjudice résultant du refus, sur le fondement de l’article L. 153-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Prévenir : les trois dispositifs, et ce qui ne se cumule pas

La caution. L’acte de cautionnement obéit à l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989. Point essentiel : le bailleur ne peut pas cumuler un cautionnement avec une assurance garantissant les risques de loyers impayés, sauf dans les cas que ce même article prévoit, notamment lorsque le locataire est étudiant ou apprenti. Cumuler hors de ces cas expose le bailleur à voir le cautionnement privé d’effet.

La garantie Visale, proposée par Action Logement, est une caution gratuite pour le bailleur, soumise à des conditions d’éligibilité tenant au locataire et au logement, et délivrée avant la signature du bail. Elle relève du même régime de non-cumul que la caution.

L’assurance loyers impayés, souscrite par le bailleur auprès d’un assureur, est un contrat d’assurance : sa prime s’exprime en pourcentage des sommes quittancées, et ses conditions particulières fixent le taux d’effort maximal exigé du locataire, les pièces du dossier, le délai de carence, la franchise, le plafond et la durée d’indemnisation, ainsi que le délai de déclaration du sinistre — c’est ce dernier point qui fait perdre le bénéfice de la garantie le plus souvent, un bailleur ayant relancé pendant des mois avant de déclarer.

La prime d’assurance couvrant le risque de loyers impayés est déductible au régime réel foncier au titre de l’article 31 du code général des impôts, et charge d’exploitation au réel BIC. Elle ne l’est pas séparément dans les régimes forfaitaires.

Où vérifier

Les informations de cette page sont à jour au 7 septembre 2026.

• Article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : commandement de payer, délais, signalement à l’organisme payeur, notification au préfet, délais de paiement. Version en vigueur sur Légifrance. Ces délais ont été modifiés par la loi n° 2023-1107 du 27 juillet 2023.
• Article 22-1 de la loi n° 89-462 : cautionnement et règle de non-cumul avec une assurance de loyers impayés.
• Code des procédures civiles d’exécution, articles L. 412-1 à L. 412-4 (délai après commandement de quitter les lieux), L. 412-6 (trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars) et L. 153-1 (concours de la force publique). Sur Légifrance.
• service-public.fr : fiches « Loyer impayé » et « Expulsion du locataire », mises à jour à chaque réforme.
• ANIL et ADIL départementales : information gratuite et gratuité de l’accompagnement, pour le bailleur comme pour le locataire.
• Action Logement pour les conditions de la garantie Visale.

Cette page décrit une procédure générale. Elle ne traite aucune situation individuelle et ne remplace pas la lecture du bail, qui conditionne l’existence même de la clause résolutoire.