Le brut, le net et le net-net ne mesurent pas la même chose

Un rendement annoncé sans qualificatif est presque toujours un rendement brut. Le vendeur n’a pas forcément menti : il a affiché le seul taux qu’il peut calculer sans connaître ni la fiscalité de l’acheteur, ni les charges de l’immeuble, ni l’état du logement. Le problème commence quand ce taux est lu comme s’il décrivait un revenu.

Cette page démonte les trois taux poste par poste et montre, sur un exercice arithmétique, où part l’écart.

Ce que chaque taux contient

Poste	Brut	Net de charges	Net-net
Loyer hors charges sur 12 mois	oui	oui	oui
Mois de vacance déduits	non	oui	oui
Prix d’acquisition au dénominateur	oui	oui	oui
Droits de mutation et frais d’acte	non	oui	oui
Travaux préalables à la mise en location	non	oui	oui
Taxe foncière	non	oui	oui
Charges de copropriété non récupérables	non	oui	oui
Assurance propriétaire non occupant	non	oui	oui
Honoraires de gestion et de mise en location	non	oui	oui
Provision pour travaux et renouvellement	non	oui	oui
Impôt sur le revenu au titre de la location	non	non	oui
Prélèvements sociaux	non	non	oui
Mensualité de crédit	non	non	non

La dernière ligne mérite attention : aucun des trois taux n’intègre le financement. Un rendement n’est pas un cash-flow. Le crédit modifie la trésorerie et le capital immobilisé réellement, pas le rapport entre un revenu locatif et le coût total du bien.

Le brut, et ce qu’il sert à faire

Rendement brut = (loyer hors charges mensuel × 12) ÷ prix de revient × 100.

Deux précautions suffisent à le rendre utile. La première est d’écarter les provisions pour charges du loyer : un loyer « charges comprises » gonfle le numérateur d’une somme qui sera reversée. La seconde est de mettre au dénominateur le prix de revient complet, frais d’acquisition inclus, et non le prix de vente affiché.

Un brut correctement calculé reste un outil de tri. Il permet d’écarter en trente secondes des annonces incompatibles avec une exigence de rentabilité, et rien de plus.

Le net de charges, poste par poste

Le passage du brut au net de charges se fait par soustraction au numérateur, jamais par l’application d’un forfait. Les six postes qui reviennent systématiquement :

La taxe foncière. Elle reste au bailleur, à l’exception de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, qui figure sur l’avis de taxe foncière et est récupérable auprès du locataire au titre du décret n° 87-713 du 26 août 1987.

Les charges de copropriété non récupérables. La quote-part du bailleur qui ne peut pas être refacturée : honoraires de syndic, gros entretien, primes d’assurance de l’immeuble, travaux relevant de l’article 606 du code civil. La liste des charges récupérables étant limitative, tout ce qui n’y figure pas tombe dans cette ligne.

L’assurance propriétaire non occupant. Elle couvre la responsabilité du bailleur et les dommages au bien lorsque la garantie du locataire ne joue pas.

Les honoraires. Ceux de gestion, prélevés sur les sommes encaissées, et la part des honoraires de mise en location qui reste à la charge du bailleur.

La provision pour travaux et renouvellement. Elle ne correspond à aucune facture d’une année donnée, mais à la répartition d’un coût certain sur sa durée de vie. La méthode est explicite : coût de remplacement estimé divisé par la durée d’usage attendue, poste par poste.

Les mois non loués. Ils se déduisent au numérateur, en amputant le loyer annuel, et non au dénominateur.

Rendement net de charges = (loyer encaissé annuel − taxe foncière − charges non récupérables − assurance − honoraires − provision travaux) ÷ prix de revient × 100.

Un exercice arithmétique

Les nombres qui suivent sont des nombres d’exercice. Ils ne décrivent aucun marché, ne proviennent d’aucun relevé de prix et ne valent aucune prévision : ils servent uniquement à montrer où se creuse l’écart entre deux lignes.

Soit un logement acquis 100 000 €, avec 8 000 € de frais d’acquisition et 12 000 € de travaux préalables. Le prix de revient est donc de 120 000 €. Le loyer hors charges est de 600 € par mois.

Brut sur le prix affiché : 600 × 12 = 7 200 ; 7 200 ÷ 100 000 × 100 = 7,20 %.

Brut sur le prix de revient : 7 200 ÷ 120 000 × 100 = 6,00 %. Le seul changement de dénominateur a retiré 1,20 point.

Net de charges : on retient onze mois loués sur douze, soit 6 600 € encaissés, puis on retire 900 € de taxe foncière, 700 € de charges non récupérables, 150 € d’assurance et 800 € de provision pour travaux. Reste 4 050 €. Le calcul donne 4 050 ÷ 120 000 × 100 = 3,38 %.

Entre l’annonce et ce résultat, le taux a été divisé par plus de deux, sans qu’aucun événement défavorable ne se soit produit : un mois de relocation et des charges ordinaires ont suffi.

Le net-net, et pourquoi il n’a pas de valeur universelle

Rendement net-net = (résultat net de charges − impôt sur le revenu dû au titre de la location − prélèvements sociaux) ÷ prix de revient × 100.

Le terme fiscal se calcule sur une base qui n’est pas le résultat net de charges : c’est le revenu imposable déterminé selon le régime applicable. En micro-foncier, la base est le revenu brut diminué d’un abattement forfaitaire, quelles que soient les charges réellement supportées. Au régime réel, la base est le revenu brut diminué des seules charges que l’article 31 du code général des impôts rend déductibles — une liste qui ne recouvre pas exactement la liste comptable des dépenses. En location meublée, la base relève des bénéfices industriels et commerciaux et intègre des amortissements.

Autrement dit, le net-net n’est pas une propriété du bien. C’est une propriété du couple formé par le bien et le contribuable. Deux acquéreurs du même appartement, au même prix, avec le même locataire, obtiennent deux net-net différents si leurs taux marginaux d’imposition diffèrent ou s’ils ne retiennent pas le même régime.

C’est la raison pour laquelle nous n’affichons pas ici de taux marginal ni de taux global de prélèvements sociaux. Ces valeurs se relèvent sur impots.gouv.fr, elles ont changé plusieurs fois au cours des quinze dernières années, et un article qui les fige devient faux à la première loi de finances.

Les trois erreurs qui reviennent

Comparer un brut à un net. Le cas le plus fréquent, et le plus simple à éviter : demander systématiquement de quel taux on parle avant toute comparaison.

Appliquer une règle de trois sur les charges. Retirer « 25 % pour les charges » ou « 30 % de forfait » n’est pas un calcul, c’est un chiffre confortable. Les charges se relèvent : appel de fonds du syndic, avis de taxe foncière, devis d’assurance.

Traiter la vacance au dénominateur. Un mois non loué réduit le revenu, pas le capital engagé. La déduction se fait au numérateur.

Où vérifier

Les informations de cette page sont à jour au 7 septembre 2026.

• Décret n° 87-713 du 26 août 1987 : liste limitative des charges récupérables, sur Légifrance.
• Article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : régime des charges récupérables et de leur régularisation annuelle, sur Légifrance.
• Articles 31 et 32 du code général des impôts : charges déductibles au régime réel et abattement du micro-foncier, sur Légifrance.
• impots.gouv.fr : barème de l’impôt sur le revenu de l’année, taux des prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine, formulaires 2044 et 2031.
• ANIL et les ADIL départementales : information gratuite sur les rapports locatifs.

Cette page est relue après chaque loi de finances. En cas d’écart entre un chiffre lu ici et une source publique, c’est la source publique qui fait foi.