Un mandat de gestion est encadré par la loi Hoguet, pas par le seul contrat

Déléguer la gestion d’un bien loué ou la conserver n’est pas une question de tempérament. C’est un arbitrage entre un coût certain et exprimé en pourcentage, et un ensemble de tâches dont la plupart sont encadrées par des textes précis. Le seul moyen de le trancher est de savoir ce qui est délégué, ce que la délégation coûte réellement après impôt, et ce qu’elle ne couvre pas.

Ce qu’un gestionnaire doit détenir

L’activité de gestion immobilière pour le compte d’autrui n’est pas libre. Elle relève de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, et de son décret d’application n° 72-678 du 20 juillet 1972.

Obligation	Contenu	Base
Carte professionnelle	Mention « Gestion immobilière », délivrée par la chambre de commerce et d’industrie territoriale	Loi 70-9, art. 3
Garantie financière	Obligatoire dès lors que le professionnel reçoit des fonds, ici les loyers ; elle couvre leur restitution	Loi 70-9, art. 3
Assurance de responsabilité civile professionnelle	Obligatoire	Loi 70-9, art. 3
Mandat écrit	Exigé à peine de nullité, avec l’étendue exacte des pouvoirs confiés	Loi 70-9, art. 6
Registre des mandats	Chaque mandat est numéroté et inscrit par ordre chronologique	Décret 72-678
Affichage des honoraires	Prix TTC de chaque prestation, affichés dans l’agence et sur le site	Arrêté du 10 janvier 2017

Ces éléments se demandent, se lisent et se vérifient avant signature. Un mandat sans numéro, un professionnel sans garantie financière qui encaisse les loyers, une grille d’honoraires indisponible : chacun de ces trois points est un motif suffisant pour ne pas signer.

Le mandat est conclu pour une durée déterminée. Lorsqu’il comporte une clause de reconduction tacite, celle-ci doit ménager une faculté de dénonciation ; la durée, le préavis et les modalités de résiliation figurent au mandat lui-même et se lisent avant, pas après.

Ce que couvre un mandat de gestion courante

La liste varie d’un professionnel à l’autre, ce qui est précisément la raison de la lire. Le socle habituel : recherche et sélection du locataire, rédaction du bail, état des lieux, quittancement et encaissement des loyers, appel et régularisation annuelle des provisions pour charges, révision annuelle du loyer lorsque le bail comporte une clause d’indexation, relances en cas de retard, suivi des petits travaux, reddition de comptes périodique, restitution du dépôt de garantie.

Ce qui est presque toujours hors socle, et facturé en supplément : la mise en location elle-même, la gestion des sinistres importants, le suivi d’une procédure judiciaire, l’établissement des éléments de la déclaration fiscale, la représentation en assemblée générale.

Et ce qui n’est jamais couvert par le mandat seul : la garantie du paiement des loyers. Un mandataire gère, il ne garantit pas. La couverture d’un défaut de paiement suppose un contrat distinct, décrit dans la chronologie de la procédure d’impayé.

Deux facturations à ne pas confondre

Les honoraires de gestion sont un pourcentage appliqué aux sommes encaissées, prélevé au fil de l’eau sur le compte de gérance. Le taux s’entend TTC ou HT selon les grilles — l’arrêté du 10 janvier 2017 impose l’affichage TTC — et l’assiette peut être le loyer seul ou le loyer augmenté des provisions pour charges, ce qui n’est pas la même chose. Deux taux affichés identiquement peuvent recouvrir des coûts différents.

Les honoraires de mise en location sont facturés une fois, à chaque nouveau bail. Ils sont partagés entre bailleur et locataire selon l’article 5 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : la part mise à la charge du locataire, qui correspond aux prestations de visite, constitution du dossier, rédaction du bail et réalisation de l’état des lieux, ne peut excéder ni celle du bailleur, ni des plafonds fixés par mètre carré de surface habitable, variables selon la zone géographique. Ces plafonds sont fixés par le décret n° 2014-890 du 1er août 2014 ; leurs montants se lisent dans le décret, dans sa version en vigueur, plutôt que dans un article.

Le coût réel n’est pas le taux affiché

Deux corrections transforment le taux affiché en coût supporté.

**Coût annuel brut du mandat = taux d’honoraires de gestion × sommes encaissées dans l’année

• honoraires de mise en location à la charge du bailleur, rapportés à la durée moyenne d’un bail.**

La seconde correction est fiscale, et c’est celle qui est presque toujours omise.

Au régime réel, les honoraires sont déductibles au titre de l’article 31 du code général des impôts. Coût net supporté = coût brut × (1 − taux marginal d’imposition − taux des prélèvements sociaux applicables).

La conséquence est nette : au régime réel, le mandat coûte sensiblement moins que son affichage ; au micro-foncier, il coûte son prix plein, puisque l’abattement forfaitaire est réputé couvrir toutes les charges et qu’aucune déduction supplémentaire n’est possible. Le même mandat n’a donc pas le même prix pour deux bailleurs, et l’arbitrage change avec le régime d’imposition. Nous n’inscrivons ici ni taux marginal ni taux de prélèvements sociaux : ils se relèvent sur impots.gouv.fr et ont changé plusieurs fois.

Gestion directe : la charge réelle

Gérer soi-même n’est pas gratuit non plus — le coût est en temps et en risque d’erreur. Le socle d’obligations, lui, est identique quel que soit le gestionnaire.

Obligation	Texte
Bail conforme au contrat type	Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015
Dossier de diagnostic technique annexé au bail	Loi n° 89-462, art. 3-3
État des lieux d’entrée et de sortie établis contradictoirement	Loi n° 89-462, art. 3-2 ; décret n° 2016-382 du 30 mars 2016
Quittance délivrée gratuitement sur demande	Loi n° 89-462, art. 21
Révision du loyer uniquement si le bail le prévoit, et dans la limite de l’indice de référence des loyers	Loi n° 89-462, art. 17-1
Régularisation annuelle des charges, justificatifs tenus à disposition	Loi n° 89-462, art. 23
Restitution du dépôt de garantie dans le délai légal	Loi n° 89-462, art. 22
Congé du bailleur : préavis et motif limité à la reprise, la vente ou un motif légitime et sérieux	Loi n° 89-462, art. 15
Logement décent	Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002

Aucune de ces obligations n’est allégée parce que le bailleur gère seul. La différence porte sur qui en répond : en gestion directe, l’erreur reste au bailleur ; sous mandat, elle engage la responsabilité civile professionnelle du mandataire, qui est assurée pour cela.

L’arbitrage, en cinq questions

Le bien est-il éloigné du domicile ? Les états des lieux, les visites et le suivi des interventions ne se délèguent pas à distance sans coût.

Le régime d’imposition permet-il de déduire les honoraires ? Au réel, oui ; au micro-foncier ou au micro-BIC, non.

Combien de baux par an ? Un logement à forte rotation consomme surtout des honoraires de mise en location, pas de gestion.

Le bailleur sait-il conduire un impayé ? C’est la compétence la plus discriminante, parce que c’est celle dont les erreurs coûtent le plus cher.

Le mandat est-il lisible ? Grille d’honoraires, assiette du pourcentage, prestations hors forfait, durée, préavis de résiliation.

Sur le coût lui-même, les grilles d’honoraires varient d’un réseau à l’autre et d’une zone à l’autre : plutôt que de citer une fourchette qui vieillirait mal, mieux vaut comparer les offres de gestion locative des réseaux nationaux et ramener chaque taux à la même assiette avant de conclure. Un taux ne se compare qu’à assiette identique.

Où vérifier

Les informations de cette page sont à jour au 7 septembre 2026.

• Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 : carte professionnelle, garantie financière, mandat écrit, registre des mandats. Sur Légifrance.
• Arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l’information des consommateurs sur les prix des prestations de certains professionnels de l’immobilier. Sur Légifrance.
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 3-2, 3-3, 5, 15, 17-1, 21, 22 et 23. Sur Légifrance.
• Décret n° 2014-890 du 1er août 2014 : plafonnement par mètre carré, selon la zone, de la part des honoraires de location mise à la charge du locataire. Montants dans le texte en vigueur.
• Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 (contrats types de location), décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 (état des lieux), décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 (logement décent).
• Article 31 du code général des impôts : déductibilité des frais de gestion au régime réel foncier. impots.gouv.fr pour le barème et les taux applicables.
• ANIL et ADIL départementales : information gratuite sur les rapports locatifs et les mandats.

Cette page ne recommande aucun professionnel et ne porte aucune appréciation sur une enseigne. Elle décrit un cadre légal et un mode de calcul, à vérifier dans les textes cités.