Aucune statistique publique ne donne le taux de vacance d'un logement loué

Le « taux de vacance moyen » que l'on cite partout mesure un stock de logements vides, pas l'interruption de revenu d'un bien mis en location. Les deux chiffres n'ont pas le même objet.

Deux postes défont les calculs de rendement plus sûrement que tous les autres : les mois pendant lesquels le logement ne rapporte rien, et les charges dont le bailleur découvre après coup qu’il ne peut pas les refacturer. Le premier est mal mesuré, le second est parfaitement connu — il est écrit dans un décret de 1987.

Vacance de parc et vacance de revenu

L’INSEE publie, à partir du recensement de la population, le nombre et la part de logements vacants dans le parc de logements. C’est une photographie d’un stock à une date : des logements inoccupés, quelle qu’en soit la raison — succession en cours, logement insalubre, bien retiré du marché, résidence en attente de travaux, logement entre deux locataires.

Ce n’est pas ce dont a besoin un bailleur. Lui cherche la durée moyenne d’interruption de revenu entre deux baux sur un bien donné, dans un segment donné. Cette grandeur-là n’est publiée par aucune statistique publique nationale, pour une raison simple : elle dépend du logement, du loyer demandé, de la saison et de la réactivité du bailleur, pas d’une moyenne territoriale.

Les deux chiffres sont donc régulièrement confondus, et la confusion joue toujours dans le même sens : elle fait passer pour une donnée mesurée ce qui est en réalité une hypothèse de travail.

Poser une hypothèse de vacance plutôt que citer une moyenne

Faute de statistique adaptée, la seule méthode défendable est de poser une hypothèse explicite, assumée comme telle, et de la faire varier.

Coefficient d’occupation = nombre de mois loués et payés ÷ 12.

Loyer encaissé annuel = loyer hors charges mensuel × 12 × coefficient d’occupation.

Un mois d’interruption dans l’année ampute le revenu d’un douzième, soit un peu plus de huit pour cent. Deux mois en amputent un sixième. L’ordre de grandeur est le point important : sur la plupart des biens, l’écart entre une hypothèse d’un mois et une hypothèse de deux mois pèse davantage sur le rendement net que l’écart de loyer entre deux appartements voisins.

Trois éléments alimentent l’hypothèse, et aucun n’est une moyenne nationale :

La durée de préavis. Le locataire d’un logement nu donne congé avec un préavis dont la durée est fixée par l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, réduite dans les cas que ce même article énumère, notamment en zone tendue. Le locataire d’un logement meublé relève de l’article 25-8. Ce préavis est la fenêtre pendant laquelle la relocation peut être préparée : bien utilisé, il réduit la vacance à zéro ; ignoré, il la garantit.

Le temps de remise en état. Il se constate au départ du locataire, à l’état des lieux de sortie, et il n’est pas compressible.

La tension du segment. Elle ne se lit pas dans une moyenne de commune mais dans le nombre d’annonces comparables en ligne et dans le temps qu’elles y restent.

Impayé et vacance ne sont pas le même risque

Un logement vide ne rapporte rien mais ne coûte que ses charges. Un logement occupé par un locataire qui ne paie plus coûte ses charges, interdit la relocation, et engage une procédure dont la durée ne dépend pas du bailleur. Les deux risques se modélisent séparément et ne se compensent pas. La procédure applicable en cas de défaut de paiement est décrite dans la chronologie de la procédure d’impayé.

Ce qui est récupérable, et ce qui ne l’est pas

Ici, en revanche, il n’y a pas d’hypothèse à poser. L’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 pose le principe : les charges récupérables sont celles dont la liste est fixée par décret, et cette liste est limitative. Le décret est le n° 87-713 du 26 août 1987. Tout ce qui n’y figure pas reste définitivement au bailleur, y compris si le bail prévoit l’inverse — une clause contraire est réputée non écrite.

Poste	Part récupérable	Part qui reste au bailleur
Taxe foncière	La taxe d’enlèvement des ordures ménagères	Le reste de la cotisation
Ascenseur	Entretien courant, électricité, menues réparations	Remplacement, mise en conformité, gros travaux
Chauffage collectif	Combustible, entretien courant, exploitation	Remplacement de la chaudière et des installations
Espaces verts	Entretien, produits, petit outillage	Création, replantation, aménagement
Gardien ou concierge	Une fraction de la rémunération, selon les tâches assurées	Le solde
Syndic	Rien	La totalité des honoraires de gestion courante
Assurance de l’immeuble	Rien	La totalité de la prime
Gros œuvre, toiture, façade	Rien	La totalité, article 606 du code civil
Assurance propriétaire non occupant	Rien	La totalité

Le cas du gardien est le plus technique. L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 fixe deux fractions distinctes selon les tâches effectivement assurées : une fraction lorsque le gardien assure à la fois l’entretien des parties communes et l’élimination des déchets, une fraction plus faible lorsqu’il n’assure que l’une des deux missions. Ces deux pourcentages figurent dans le texte même de l’article : ils s’y lisent directement, dans la version en vigueur, ce qui vaut mieux que de les recopier ici.

La régularisation annuelle n’est pas facultative

Les provisions pour charges appelées avec le loyer ne sont pas un revenu du bailleur : elles sont une avance. L’article 23 impose une régularisation au moins annuelle, comparant les provisions encaissées aux dépenses réellement supportées, avec communication au locataire du décompte par nature de charges et tenue des pièces justificatives à sa disposition.

Deux conséquences pour le calcul de rendement. D’abord, les provisions n’entrent jamais au numérateur d’un rendement : les inclure surestime le revenu du montant qui sera reversé ou compensé. Ensuite, un bailleur qui ne régularise pas ne « gagne » rien : il expose une créance à contestation et se prive du rattrapage lorsque les dépenses dépassent les provisions.

Provisionner ce qui va casser

Le dernier poste absent des calculs rapides est le renouvellement des équipements. Il ne fait l’objet d’aucune facture certaine une année donnée, ce qui ne le rend pas hypothétique : une chaudière, un chauffe-eau, un revêtement de sol, une cuisine équipée en meublé ont une durée de vie finie et connue.

Provision annuelle d’un équipement = coût de remplacement estimé ÷ durée d’usage attendue, en années.

La somme de ces provisions, poste par poste, entre dans le calcul du rendement net de charges. Le bailleur qui ne provisionne pas n’a pas un meilleur rendement : il a un rendement plus lisse, suivi d’une année anormalement mauvaise.

Où vérifier

Les informations de cette page sont à jour au 7 septembre 2026.

Décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixant la liste limitative des charges récupérables, sur Légifrance. C’est le texte de référence : la liste s’y lit poste par poste.
Article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : principe de la limitation, régularisation annuelle, justificatifs, fractions applicables à la rémunération du gardien.
Articles 15 et 25-8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : durée du préavis de congé donné par le locataire, en logement nu puis en logement meublé.
Article 606 du code civil : définition des grosses réparations, qui restent au propriétaire.
INSEE, séries « logements vacants » issues du recensement de la population : à lire comme un indicateur de stock du parc, non comme un taux de vacance locative.
ANIL et ADIL départementales : information gratuite sur les charges et les rapports locatifs.

Cette page est relue après chaque modification de la loi du 6 juillet 1989 ou du décret de 1987. En cas d’écart entre cette page et le texte en vigueur, c’est le texte qui fait foi.